“統租改造”後，深圳離“居者有其屋”還有多遠？
大家好，我是堂主。
最近，深圳因爲城中村的“統租改造”引起了大家的關注。
城中村改造，並不是一個新事件，很早之前就開始了。
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而深圳“統租”最大的不同，就是由國企統一收儲，改造後再租出去。
被統租的城中村，叫白芒村，位於深圳南山區西麗街道。
白芒村有着幾百棟房屋，住着上萬名租房。
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堂主看了相關媒體報道，梳理了下脈絡，
發現輿論發酵起來，主要是因爲兩個點。
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第一，白芒村房東的煽風點火。
有的房東，爆出深圳給的租金很高，是自己租出去價格的2倍，租金回報可以在15年左右回本。
按照這位房東的描述，15年回本，那就180個月，那確實是非常高的回報率。
從租金回報率來看，一套房子值不值得投資，200是一個臨界點。
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200個月回本，意味着租金回報率在5%以上。
衆所周知，中國房價的上漲速度，其速之快，都要上天了。
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因此在全球租金回報率中，長期維持在2%上下
收到租金是自己租出去的兩倍，180個月就回本。
在眼下錢難賺的大背景下，這些說出來就足夠讓人眼紅，而這時候，又通知租客撤離，自然就點燃了情緒。
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本來， 接到電話，接受改造，發出通知是很正常的，也能理解。
偏偏一邊發出租客撤離的通告，一邊曬出收到了高額補貼租金。
一下子就把城中村的租客，推到了輿論中心。
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第二，也是堂主看到很多博主說的，統租後的價格，至少是之前租金的兩倍，這樣下去，肯定租不起了，都逼着買房去。
說實話，堂主覺得這個結論，過於武斷，有失公允。
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凡事都有來龍去脈。
如何理解白芒村的統租改造？
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先來看5年前的一份文件說起。
2018年，深圳發佈《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見》
《意見》裡提出，建立多層次、差異化、全覆蓋，針對不同收入水平的居民和專業人才等的、租購併舉的住房供應與保障體系。
其中，公共租賃住房是裡面的一項重要任務。
按照規劃，公共租賃住房佔到總供應的20%。
至於租金，文件裡白字黑字寫着：
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租金爲屆時同地段市場商品住房租金的30%左右，
特困人員、低保及低保邊緣家庭租金爲公共租賃住房租金的10%。
說到底，深圳“統租房”就是爲了建立“多層次的保障房”。
至於那些地產博主說的“爲了逼着大家去買房”，堂主覺得更得，這個更加站不住腳。。
首先，先不說深圳房價有多高，這些城中村租客有多少能買得起。
就深圳自身來說，就是一座對土地財政依賴非常低的城。
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根據諸葛數據研究中心數據顯示，深圳2022年土地依賴程度僅有22%，比2021年減少了4.3個百分點。
而同期的杭州、成都，2022年土地依賴高達90%以上，廣州的是84.4%，上海是43.7%
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你說其他城市千方百計引誘你買房，這我相信。
但深圳的地方財政，對土地依賴遠遠低於其他城市，人壓根不需要靠賣房來增加收入。
可能有些敏銳的人會說：那麼2月份，深圳龍崗區一處剛需樓盤“送60萬首付”被叫停又怎麼解釋？
在堂主看來，比較能解釋得通的是，在現在這個形勢下，不好當這個出頭鳥。
爲什麼很多城市要引誘買房？底層邏輯就是不賣地沒收入啊。
顯然，這套運轉機制不適合放在深圳身上。
堂主知道大家對房地產深惡痛絕，堂主也一樣，
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可咱就事論事，“統租”和賣房，真的沒有關係。
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按照《意見》裡的規劃，“統租”只是佔各類住房類型的20%，商品房纔是大頭，佔到了40%。
所以你看：
買得起的，依然能買得起。
買不起的，還是買不起。
其實，趨勢很明顯了：深圳有意向新加坡學習。
2023年1月17日，深圳市住建局官網發佈4份與保障性住房相關的徵求意見文件。
整理得出有三個重點：
1、推出共有產權住房，售價爲市場價的50%；
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2、未來的房子比例是40%的商品房，40%的共有產權房和人才房，20%的公租房。
3，不再建設安居型商品房，新增了保障性租賃住房。
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以上種種，堂主怎麼看，都覺都和新加坡的“組屋”很像。
新加坡的“組屋”，不是我們理解的“村屋”，也不是香港的“公屋”，而是一種公共住宅、公共住屋、組合房屋。
簡而言之，“組屋”是新加坡的公共住房、國民住宅，由新加坡建屋局規劃興建，以優惠價格出售給人民，其中有少量是租賃給人民。
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因其是一組一組的屋子，便將其稱爲“組屋”。
別看新加坡是以私有制爲基礎的國家，市場經濟也是自由放任，
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但在土地市場，完全是新加坡政府統一干預管理的。
在這種制度設定下，房子的建造和價格，都由新加坡政府決定。
建造的房子有質量保障。
新加坡“組屋”概念的提出，和1961年5月25日的一場大火有關係。
當時一個貧民區發生大火，導致2800棟低矮住宅被燒，近2萬無家可歸。
於是，新加坡開始建設第一批6層小樓的公共住房項目，這就是組屋的雛形。
時至今天，在新加坡，是很難看到老舊的房屋，因爲每隔5年左右，政府就會重新用油漆粉刷牆面。
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而且每一套組屋，不論大小都配有一個“防空洞”，一旦發生地震、火災或戰爭時，都可以當做臨時逃生避難所。
房子價格遠低於市場提供的商品住宅。
以堂主找到的2015年到2017年的數據來看，組屋的價格只有市場上商品房的三分之一。
一個房子要掏空六個口袋纔買得起的事情，在新加坡是不允許的。
根據數據顯示，早在2008年，就85%的新加坡公民住進政府建造的“組屋”。
其中，93%的居民擁有其房屋的產權，7%的低收入家庭是向政府廉價租賃。
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另外15%的高收入家庭住的是市場上購買的高檔商品房。
當然，新加坡之所以能做到這些，是因爲這是通過立法來實現的。
新加坡《土地徵用法》明確規定：政府爲了國家建設有權徵用私人土地，並可在任何地方徵地建造公共組屋。
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依照法律，建屋發展局能夠以低於市場價百分之八十的價格購買土地，用來開發房子。而且建造好的房子由國家統一定價，任何人不得隨意擡高或者壓低價錢。
除此之外，堂主覺得和新加坡政府自身並不依賴土地，也有很大關係。
把新加坡“組屋”制度梳理一下，和深圳自身的條件、以及住建局1月份發的4份文件做對比，就能找到相似的點。
前提條件：兩座城市都不依賴土地財政。
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第二、新加坡的商品房只佔了20%，而深圳提出未來房子比例中，商品房佔40%。
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第三、新加坡的組屋價格是商品房的三分之一，而深圳提出共有產權住房的售價，爲市場價的50%。
現在，深圳不學香港了，而是對標新加坡了。
其實深圳就是想跟新加坡一樣：實現“居者有其屋”的住房模式。
走向新加坡模式，“統租”只是其中一步而已。
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至於那些說租金會比現在二手房東漲一倍的，堂主是不怎麼相信，建議大家耐心點，不要被帶偏了，武斷就下結論。
先不說有2018年的那份指導文件擺在那，白紙黑字寫着租金的定價標準。
就說現在城中村的那些二手房東，耍的各種小手段還少嗎？
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堂主在廣州城中村住了8年，難道不清楚？
此外，堂主去查了這次白芒村，是深圳市安居微棠住房租賃投資控股有限公司，其背後大股東，就是深圳國資委。
其他城市你可以懷疑，但深圳政府的透明指數，都是長期排在前列的。
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大家不要一上來就噴，問題總是要解決的。
其實也能理解，大環境不好，收入減少，不敢消費，很容易情緒化。
一切的問題都是因爲要發展，只有繼續發展，才能解決現在的問題。
說實話，堂主是打心裡希望深圳能夠實現這個目標的。
因爲深圳作爲社會主義的先行示範區，只有深圳成功了，房子這座大山，纔有可能，從我們第一代人身上移走。
一代人有一代人的長征，一代人有一代人的奉獻和犧牲。
哪怕是我們這一代享受不了，至少下一代，不會被房子壓得喘不過氣來。
堂主不希望，下一代的人，眼裡也失去了光。
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